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Échéancier de mise en application de la loi ALUR, légifrance

LES LOCATIONS MEUBLEES

  Jusqu’à présent, la location d’un logement meublé était encadrée par la loi Borloo de 2005.Cependant, les avantages qu’il permettait d’obtenir par rapport à un logement vide vont désormais être fortement réduits, suite au vote de la loi Alur le 20 février 2014, encadrant un secteur qui profitait jusqu’à présent de règles plutôt souples pour le bailleur. 

I- Un changement dans la définition du loyer et de la location.

Avant la loi Alur, le prix du loyer d’un meublé était libre. Désormais, la location meublée ne bénéficie plus de son avantage par rapport à l’appartement vide lorsqu’il se trouve dans les zones « tendues », où les loyers sont encadrés, alors que c’est justement dans ce type d’environnement qu’il est le plus abondant (notamment dans les grandes métropoles française).

Le prix (maximum) du loyer sera donc désormais fixé par décret par le préfet. En ce qui concerne la région parisienne, l’encadrement des loyers pourrait être d’application d’ici 6 mois.

Désormais, la loi Alur fournit une définition plus restrictive de la location meublée. Le texte dit, dans le cadre d’un meublé utilisé au titre de résidence principale, qu’il s’agit d’ « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Un décret fixera la liste exhaustive et obligatoire  des meubles et équipements qui doivent être présents dans la location meublée afin de satisfaire à cette définition, engendrant ainsi une obligation de délivrance plus contraignante pour le bailleur.

II- Bail, durée du bail et fin du bail.

Le bail d’une location meublée sera désormais encadré par un modèle type, fixé par décret. Toute une série de données obligatoires devront y figurer, comme « le prix du loyer du bail précédent, le prix de référence pour ce type de logement, les travaux qui ont été effectués depuis la signature du dernier bail, les équipements de la location meublée ainsi que le nom du locataire ».

Le meublé perd également ses privilèges en termes de diagnostic technique, d’état des lieux (notamment sur le principe du contradictoire), il est désormais traité à la même enseigne qu’une location de logement vide. De plus dès 2016, la GUL (garantie universelle des loyers) s’appliquera aussi aux locations meublées.

Le propriétaire peut mettre fin au bail de la location meublée si c’est pour le louer à quelqu’un de sa famille. Le congé peut être donné au locataire au moins 3 mois avant la date anniversaire du contrat, ce qui reste une condition plus souple que celle qui s’applique aux logements vides (congé tous les 3 ans avec préavis de 6 mois).

En ce qui concerne la durée du bail, la loi Alur ne procède à aucun changement, ce qui devient le dernier avantage du meublé par rapport au logement vide.

  Il est toujours possible de signer un bail d’un an, voire même de 9 mois en ce qui concerne un logement étudiant, alors que cette période est de minimum 3 ans pour un logement vide. De son côté, le locataire peut partir à n’importe quel moment moyennant un préavis d’un mois. 

La garantie est de 2 mois maximum pour une location meublée, soit le double de celle d’un logement non meublé.

En conclusion, la loi Alur de 2014 vient considérablement durcir les conditions de locations d'un logement meublé, en encadrant d'une part le montant du loyer ainsi que la destination du bail, mais aussi d'autre part les conditions d'extinction du bail et les obligations pesant sur le bailleur.

Auteur : Guillaume COUET, étudiant Master II Juriste européen, UPJV, Amiens

Le code du tourisme précise :

1°) Le bailleur ne peut pas s’opposer à l’exécution, par le locataire et à ses frais, de certains travaux d’équipement et d’amélioration (mentionnés à l’art. L. 311-1 du code du tourisme).

2°) Dans les douze années qui suivent, le bailleur ne peut exciper de leur incorporation à l’immeuble pour majorer le loyer (C. tourisme, art. L. 311-3).

Civ. 3^e, 13 nov. 2013 :

Dans cet arrêt, le bailleur estimait que le point de départ des 12 ans devait être fixé au jour de son acceptation des travaux.

Le locataire sollicitait de fixer le point de départ à la date d'exécution des travaux.

Le locataire obtient gain de cause devant la Cour de cassation.

Cet arrêt récent rappelle deux principes :

1°) La loi du 04 août 2008 qui modifie l’article L. 145-9 du code de commerce en précisant : « au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil » s'applique aux contrats en cours.

2°) L'absence de délivrance de quittances ne peut justifier le refus de paiement du loyer.

Par un arrêt du 12 février 2013, la Cour de cassation a jugé que la clef USB d'un salarié peut être consultée par son employeur dès lors que cette clef est connectée à l'ordinateur de l'entreprise qui l'emploie. La clef USB est alors présumée être utilisée à des fin professionnelles.

Mais l'employeur ne peut ouvrir les fichiers qui sont identifiés comme personnels au salarié. Ainsi un fichier portant le nom "privé" ne peut être ouvert.

La 2ème Chambre civile de la Cour de cassation a jugé, le 22 février 2012, qu'un consommateur qui avait contracté 16 crédits était de mauvaise foi et ne pouvait donc bénéficier de la procédure de surendettement. Cette procédure est donc réservée à ceux qui ne peuvent rembourser des crédits faits raisonnablement .

il y a trois étapes essentielles pour celui qui est saisi.

1- L'audience d'orientation. 

Phase première, elle ne doit pas être négligée. Il faut assister à cette audience.

Soit parceque vous avez des arguments de contestation mais alors il vous faudra prendre un avocat. 

Soit parce que vous avez décidé de vendre amiablement votre bien pour en tirer le prix du marché. Dans ce cas vous n’avez pas besoin d’avocat mais vous devrez respecter scrupuleusement les délais et dates que le Juge vous indique ; sinon retour en vente forcée !

2- La visite.

Votre bien va être vendu aux enchères. Votre intérêt est alors qu’il parte au meilleur prix. Mieux la visite se passe, plus les amateurs sentent qu’ils ne rencontreront pas de difficulté avec vous, plus les enchères s’élèveront.

3- La répartition du prix.

Il ne faut pas négliger cette ultime phase. L’avocat est nécessaire et ilpeut vous permettre d’épargner quelques sous, faire en sorte que le maximum de créanciers soient payés et même vous voir attribuer un reliquat maximum.

Le CABINET TROUVÉ a acquis une bonne expérience dans ce domaine. Ses honoraires sont forfaitisés avec une part au résultat :

500€ HT, soit 598€ TTC (TVA 19,6%) + timbres huissiers 1 par créancier (environ 2,60€ TTC le timbre) + 10% des sommes soustraites du projet de distribution.