Le démembrement de propriété

La propriété est composée de trois éléments :

F Abusus : c’est la faculté de disposer du bien, le vendre notamment.

F Usus : c’est le fait d’utiliser la chose. Habiter le bien.

F Fructus : c’est la possibilité de récolter les fruits du bien. Le louer et recevoir les loyers.

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Il est possible de dissocier ces éléments. D'un côté la propriété, que l'on appelle alors la nue-propriété et de l'autre celui qui a le droit d'habiter ou de louer (c'est l'usufruit).

La nue-propriété se transmet par héritage, pas l'usufruit.

Il peut-être intéressant d'envisager ainsi la transmission progressive de son patrimoine. En effet, donner la nue-propriété coûte fiscalement moins cher.

L'article 669 du Code général des impôts prévoit :

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit par rapport à la valeur totale du bien	Valeur de la nue-propriété par rapport à la valeur totale du bien
-21 ans	90%	10%
De 21 à 30 ans	80%	20%
De 31 à 40 ans	70%	30%
De 41 à 50 ans	60%	40%
De 51 à 60 ans	50%	50%
De 61 à 70 ans	40%	60%
De 71 à 80 ans	30%	70%
De 81 à 90 ans	20%	80%
+ de 91 ans	10%	90%