Le démembrement de propriété
La propriété est composée de trois éléments :
F Abusus : c’est la faculté de disposer du bien, le vendre notamment.
F Usus : c’est le fait d’utiliser la chose. Habiter le bien.
F Fructus : c’est la possibilité de récolter les fruits du bien. Le louer et recevoir les loyers.
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Il est possible de dissocier ces éléments. D'un côté la propriété, que l'on appelle alors la nue-propriété et de l'autre celui qui a le droit d'habiter ou de louer (c'est l'usufruit).
La nue-propriété se transmet par héritage, pas l'usufruit.
Il peut-être intéressant d'envisager ainsi la transmission progressive de son patrimoine. En effet, donner la nue-propriété coûte fiscalement moins cher.
L'article 669 du Code général des impôts prévoit :
Âge de l'usufruitier |
Valeur de l'usufruit par rapport à la valeur totale du bien |
Valeur de la nue-propriété par rapport à la valeur totale du bien |
-21 ans | 90% | 10% |
De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
+ de 91 ans | 10% | 90% |
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